Как приобрести без денег квартиру: Как купить квартиру: 15 нестандартных способов

Содержание

Взять ипотеку на вторичное жильё в банке ВТБ

Площадь квартиры больше 65 кв.м При покупке квартиры площадью от 65 кв.м ставка снижена Без подтверждения дохода Цифровой бонус Скидка за оформление в Личном кабинете клиента до 31.03.2021

Я получаю зарплату на карту ВТБ

Стоимость жилья, ₽

Первоначальный взнос, ₽ От 250000 ₽ (10% стоимости жилья)

Добавить материнский капитал Можно направить в первоначальный взнос или оформить ипотеку без первого взноса, если маткапитал составит не менее 10% от стоимости жилья. Для уточнения условий обратитесь к менеджеру после подачи заявки.

Ежемесячный доход, ₽

Расчет является предварительным. Точные условия по кредиту вам будут предоставлены в отделении банка.

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире.

Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире.

Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

Не хватает денег на покупку квартиры? Возьмите ипотеку. Предлагаем вам пошаговую инструкцию, как действовать, куда обращаться, какие документы собрать.

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

1. Выберите банк

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия.

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости

2. Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните, зайдите или напишите в банк и еще раз уточните условия кредита. Выясните у кредитного специалиста размер банковской комиссии, необходимость оформлять страховку, возможные штрафы, условия досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

3. Соберите документы

Узнайте у специалиста по кредитованию, какие документы вы должны собрать. Обычно это справка 2-НДФЛ от вашего работодателя, заверенная им копия трудовой книжки, копия трудового договора, документы об образовании, свидетельство о браке или его расторжении, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство ИНН, копии свидетельств о рождении детей, паспорт. Мужчинам призывного возраста понадобится еще и копия военного билета.

4. Подайте заявку

После того как вы соберете все документы для ипотеки, позвоните в банк и договоритесь, когда вы можете подать заявление на получение кредита. Вы придете в банк, и специалист проверит справки и копии, которые вы подготовили. Попросите его не просто сложить бумаги в стопку, но и проверить, верно ли они оформлены. Также на основе ваших документов он может сделать ориентировочный расчет того, на какую сумму кредита и первоначального взноса вы можете рассчитывать в этом банке. Напишите заявление на получение ипотечного кредита и передайте его сотруднику вместе с документами. Обязательно выясните, когда и каким образом вы узнаете о решении банка.

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами

5. Дождитесь решения

Вы можете присматривать квартиру и до того, как получите решение банка. Но договариваться с хозяевами квартир нужно, уже зная, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев. Зазеваетесь ― и придется начинать все с начала.

К недвижимости банк также предъявляет определенные требования. Поэтому не оставляйте аванс или задаток за жилье, пока не получите одобрение сделки со стороны банка.

Если кредитных сотрудников все устраивает, приглашайте оценщика, а потом направляйте банку отчет об оценке квартиры и сообщайте цену, которую запрашивает продавец.

Только после всего этого банк принимает окончательное решение о предоставлении ипотечного займа, а также согласует с вами день, когда вы заключите два договора: купли-продажи с хозяином квартиры и кредитный с банком.

Не пропустите:

Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как не потерять деньги и жилье при сделках с недвижимостью?

Одним из наиболее надежных способов защиты средств и собственного имущества при расчетах между покупателями и продавцами вторичного жилья остается банковская ячейка. По подсчетам риэлторов, с использованием данного инструмента в столичном регионе проводиться примерно каждая вторая сделка.

Свыше 60% сделок со «вторичкой» на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья проходят с использованием банковских ячеек, подсчитали специалисты компании МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости. Данная банковская услуга не теряет своей популярности у россиян даже, несмотря на активное развитие информационных технологий.

«Этот вид расчетов наиболее удобный и безопасный при альтернативных сделках, когда в цепочке участвуют сразу несколько квартир, — рассказывает управляющий директор МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости Юлия Антясова. — Когда условия договоров выполняются, участники сделки приходят в банк с документами, продавец получает деньги, а покупатель — расписку».

При прямых сделках, в которых участвуют лишь продавец и покупатель, то более целесообразно использовать аккредитив. По словам экспертов, данный финансовый продукт представляет собой специальный банковский счет, на который гражданин, решивший, например, купить квартиру в Подмосковье или Москве, переводит всю сумму по сделке с недвижимостью. После того, как продавец предоставляет банку бумаги, подтверждающие переход права собственности на имя покупателя, банк перечисляет средства с этого специального счета на счет продавца.

«По сути, это та же банковская ячейка, только безналичная, — поясняет Юлия Антясова. — Однако банковская ячейка стоит для потребителей дороже, чем аккредитив, потому многие банки сегодня предлагают эту услугу бесплатно».

Еще один надежный, но не столь распространенный вид расчетов при сделках со «вторичкой» – депозит нотариуса. Он предполагает, что гарантом сделки является нотариус, у которого есть специальный депозитный счёт, на который покупатель переводит всю сумму сделки. Когда условия сделки исполнены, нотариус дает распоряжение в банк о переводе денег продавцу.

Наиболее рискованными видами оплаты приобретаемого жилья риэлторы считают прямой перевод с карты на карту, а также наличный расчет до подписания договора купли-продажи. Да, обе эти схемы просты, быстры и удобны. Однако они имеют опасности как для покупателя, так и для владельца, желающего, например, продать квартиру в Москве или области. «В таких случаях есть целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать: в какой момент правильно переводить средства, что будет производиться сначала – оплата или регистрация перехода прав собственности и т.д. Если в данном случае не задействован нотариус, то покупатель или продавец рискуют остаться без денег и квартиры», — предупреждают эксперты.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

5 новых афер с недвижимостью

Недвижимость в России считается одним из самых надежных активов. С каждым годом ее стоимость только растет. Но, к сожалению, высокая цена сделок с недвижимым имуществом привлекает на рынок недвижимости множество мошенников всех мастей. Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше. Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом миллионы. Как не остаться без денег и не лишиться своего собственного жилья? Об этом читайте далее.

Вообще, преступления на рынке жилой недвижимости условно можно разделить на два типа. Первое — угрозы и насилие, такие “методы” были популярны и активно использовались в лихие 90-е годы. Второе — это различные способы мошенничества. О самых новых поговорим далее.

Аферы с цифровой подписью

Согласно статистике МВД, мошенничества с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП) стали новым трендом в последние два года. Первые случаи такой аферы были зафиксированы в прошлом году в Москве. А на сегодняшний день уже имеются десятки потерпевших в различных регионах России. Это одна из наиболее распространенных схем, когда злоумышленники по подложным документам оформляют электронные подписи на имя других людей. Те даже не подозревают об этом.

Как работает схема:

Злоумышленник незаконным путем оформляет в удостоверяющем центре электронно-цифровую подпись от имени собственника квартиры или неправомерно завладевает уже оформленной цифровой подписью хозяина квартиры, после чего выставляет квартиру на продажу от имени ее владельца и продает. Собственник узнает о случившемся уже тогда, когда сделка совершилась и в Росреестре был зарегистрирован переход права на нового владельца недвижимого имущества.

Аферы “черных маклеров”

В основном жертвами подобных махинаций становятся люди из социально незащищённых и неблагополучных слоёв населения: одинокие пенсионеры, люди, страдающие алкоголизмом и наркоманией.

Как работает схема:

Обычно “черные маклеры” действуют следующим образом: покупают недвижимость у пожилого человека или алкоголика по сильно заниженной цене с переселением собственника в другой регион. При этом, в лучшем случае, обычно взамен покупается самая дешёвая недвижимость. Одинокие пенсионеры вообще могут не увидеть своих денег, доход просто забирают мошенники.

Кредит под залог недвижимости

К сожалению, трудная жизненная ситуация часто вынуждает людей обращаться за кредитами в микрофинансовые организации или заключать договоры займа с частными лицами. Здесь надо понимать, что практически все такие кредиты и займы, как минимум, заключаются на кабальных условиях, а как максимум, нацелены на отъем у граждан их кровных квадратных метров.

Как работает схема:

Распространенной схемой является кредитный договор под залог недвижимости, условия которого являются настолько драконовскими, что выполнить их заведомо невозможно. В результате, человеку приходится расстаться со своей недвижимостью за долги. А в отдельных случаях, имели место факты, когда клиентов разными способами вводили в заблуждение и сразу же подсовывали договор купли-продажи недвижимости и они подписывали его, думая что это кредитный договор. Обычно так мошенники обманывают пенсионеров и людей пожилого возраста, используя их правовую неграмотность, невнимательность и плохое зрение.

Аферы с материнским капиталом

Да, такие схемы тоже встречаются сплошь и рядом. Дело в том, что во многих случаях родители, вложив средства маткапитала в ипотеку, “забывают” при оформлении прав собственности выделить в ней долю своим детям, хотя и обязаны сделать это по закону. Соответственно, после продажи такой квартиры у нового собственника, добросовестного покупателя, рано или поздно возникнут большие проблемы.

Обделенные дети или органы опеки и попечительства обратятся в суд и легко оспорят эту сделку. При этом, вернуть свои деньги у добросовестного покупателя скорее всего не получится. Особенно, если продавцы недвижимости заранее спланировали такую аферу, а не просто не выполнили требования закона по безалаберности. Помимо этого, заявить о своем праве обделенные дети могут и много лет спустя, после достижения ими совершеннолетия.

Аферы с приватизацией

Этот вид аферы имеет много общего с аферами материнским капиталом.

Как работает схема:

Суть сводится к тому, что перед продажей квартиры проводится приватизация. При этом незадолго до приватизации один или несколько жильцов выписываются из квартиры. Квартира приватизируется на одного или двух собственников и продается. А через некоторое время вдруг выяснится, что жильцы, которые выписались до приватизации, заявили о нарушении своих жилищных прав. Приватизация прошла без их участия, им не были выделены их законные доли в квартире. Сделка купли-продажи признается незаконной.

В целом, мыслить здраво, внимательно читать все договоры, никогда не подписывать подозрительные документы — этих советов достаточно для того, чтобы не попадать в неприятные ситуации.

Источник: ЯндексДзен

Не остаться без денег и квартиры. Ульяновский юрист рассказала, какие документы нужно проверять перед покупкой

По словам нашей собеседницы, покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, требует максимально внимательного подхода к проверке всех документов. Чтобы не остаться и без денег и без квартиры при покупке жилья, юрист рекомендует сначала обратить свое внимание на следующие моменты:

Кто будет подписывать договор купли-продажи: сам собственник (сколько их?) или представитель по доверенности?

Марина Цветкова

Юрист

Если подписывать будет сам собственник и он один, пообщайтесь с ним, обратите особенное внимание на его возраст, т. к. возможно он может не полностью осознавать суть сделки (особенно, если на все ваши вопросы отвечают его родственники – заинтересованные в продаже квартиры). В случае сомнения попросить взять справку о том, что продавец не состоит на учет в психоневрологическом диспансере. Если вам откажут – стоит задуматься о покупке такой квартиры.

Если вы покупаете не всю, а только долю в квартире, убедитесь, что остальным собственникам данного жилья было предложено купить данную долю. В действующем законодательстве остальные собственники имеют право преимущественной покупки, и ваша сделка не должна нарушать их права.

Есть также еще ряд важных моментов.

Марина Цветкова

Юрист

Попросите показать документы, на основании которых приобреталась данная квартира: это может быть договор-купли продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и т.д. Особенно обратите внимание, если квартира была приобретена сравнительно недавно, почему ее так быстро новые собственники решили продать?

Так же стоит обратить внимание, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей. В таком случае разрешение на сделку нужно будет получать у органов опеки.

Проверьте, сколько человек прописано в данной квартире, есть ли среди них дети. Если прописанные есть – может ли продавец их выписать до сделки? Если нет – то в договоре необходимо указать пункт, в котором будут причислены все прописанные лица и срок, в течение которого они снимутся с регистрационного учёта после совершения сделки.

Перед покупкой квартиры проверяем документы

По словам собеседницы сайта «Главные новости Ульяновска», если вы не обнаружили никаких «неприятных нюансов» в виде очень пожилого собственника, короткого срока владения квартирой и несовершеннолетних детей среди собственников, то можно переходить к следующему этапу: нужно проверить документы на право собственности.

Перед тем как оговаривать дату заключения договора и стоимость квартиры, необходимо запросить следующие документы (обязательно просите подлинники):

Марина Цветкова

Юрист

1. Свежая выписка из ЕГРН на объект недвижимости (при этом ее может получить любой, это является платной услугой в МФЦ). В выписке будет адрес квартиры, основания приобретения и указаны все собственники на дату предоставления выписки. Так вы сможете проверить, кто является собственником квартиры.

2. Правоустанавливающие документы: попросите показать подлинник документа, на основании которого была приобретена данная квартира, т. е. каким образом человек стал собственником квартиры — купил, получил в дар, а может, приватизировал или получил по наследству. Соответственно, продавец предоставит вам один из следующих документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

3. Технический паспорт. В данном документе проверьте планировку: что указано в паспорте и что вы видите сами, нет ли перепланировок (в том числе и неузаконенных).

Если перепланировка все же была, а в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть разными), то это означает, собственник не узаконил перепланировку.

Важно: если вы берёте квартиру в ипотеку, то банки могут не дать кредит на такую квартиру (с неузаконенной перепланировкой).

4. Справка о зарегистрированных в квартире лицах – по ней вы сможете проверить достоверно, кто прописан, дату рождения прописанного (совершеннолетний он или нет) и тех, кто был прописан и дату выписки таких лиц.

Юрист отметила, что также перед покупкой жилья нужно обязательно обратить внимание на личность самого продавца. К примеру, если у продавца есть «бывший» супруг, то следует убедиться, что данная квартира была куплена не в браке. Дело в том, что если квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного супруга, то после развода данная квартира все равно считается совместно нажитым имуществом вне зависимости от того, на кого она была в браке оформлена. В таком случае понадобится нотариальное согласие на продажу от второго супруга.

Лайфхаки от юриста

Марина Цветкова

Юрист

Как можно заработать на недвижимости в России?

Покупать недвижимость можно не только для личного использования, квартиры и дома являются отличным способом инвестирования. Ценник на такие объекты с каждым годом растет, поэтому вложение средств – перспективная возможность подзаработать, сохранить свои накопления и увеличить доход. Как заработать деньги на недвижимости в России? Сегодня существует масса способов, среди которых всегда можно найти свой вариант.

Содержание:

Как заработать на недвижимости в 2017 году?

Схемы заработка на недвижимости не меняются из года в год, так, старые методы и сегодня способны принести ощутимый доход. Если вы заинтересованы в получении постоянной прибыли, можно рекомендовать аренду:

Долгосрочная аренда не потребует от вас практически никаких усилий. Предварительно в квартире делается ремонт, вывозятся старые вещи, чтобы жилье было максимально пригодно для жизни;
Краткосрочная аренда – своеобразный вид бизнеса, при котором вы будете искать нанимателей на часы или сутки. Прибыль тут выше, но требуется более качественный ремонт, в квартире должны быть все удобства для комфортного проживания.

Видео 1. Инвестиции в недвижимость 2017. Как зарабатывать без вложений?

Сдача квартиры в аренду, пожалуй, основный способ, как заработать на недвижимости. Вам потребуются минимальные знания и немного времени. Не забывайте контролировать жильцов и заключать с ними договора – это не упростит процедуры, но обезопасит обе стороны от недобросовестных действий.

Рис 1. Сдача квартиры в аренду, как вариант заработка на недвижимости в 2017 году

Способы заработка на недвижимости: свой бизнес

Если вы чувствуете за собой предпринимательские способности или хотите работать в сфере недвижимости, можно купить помещение с целью открытия собственного бизнеса. Старожилы этого дела уверяют: использовать жилплощадь можно для самых разных проектов. Например, хорошую прибыльность демонстрируют хостелы – вы оборудуете квартиру под бюджетную гостиницу, где в каждой комнате могут разместиться до 5-6 человек.

Видео 2. Как начать свой бизнес и открыть хостел?

Купив коммерческую недвижимость, вы можете использовать ее под магазин, торговый центр, салон красоты, склад, офис. Все зависит от политики вашей компании. Приобретение загородного дома позволяет открыть фермерское хозяйство, правда, придется вложить немало средств в благоустройство участка и территории.

Выбирая оптимальные способы заработка на недвижимости, нужно тщательно изучить этот рынок, понять, какие квартиры сейчас пользуются спросом. Покупайте объекты в перспективных, развивающихся районах, это позволит несколько увеличить размер дохода.

Как заработать на недвижимости: покупка и перепродажа

Недвижимость – это хороший способ для инвестирования средств, и даже кризис не смог существенно повлиять на отрасль, спрос на дома и квартиры по-прежнему высок. Как же можно заработать, покупая помещения?

Вы вкладываете деньги на стадии строительства, либо ищете жилье на вторичном рынке, которое продают в срочном порядке и по выгодной цене;
Когда квартира куплена, проводите ее ремонт. Будут ли это капитальные работы или косметические манипуляции – решать вам, обычно хватает небольшого объема и минимальных затрат;
Подаете объявления о продаже – не нужно торопиться, продавайте квартиру не спеша, но по заманчивой цене. Так вы сможете получить прибыль. Влияет и фактор сезонности, например, весной спрос на жилье будет выше.

Видео 3. Покупка квартир для перепродажи — вложение денег в недвижимость

Теперь вы знаете, как заработать на недвижимости, впрочем, получать доходы с нуля и без вложения тут не получится. Необходимо иметь стартовый капитал. Зато покупка квартиры – это хорошая инвестиция в свое будущее. Даже если квадратные метры будут пустовать несколько лет, они от этого не станут дешевле, напротив, позволят получить вам в скором времени прибыль.

Рис 2. Покупка и перепродажа недвижимости

Покупка недвижимости без денег

Многие инвесторы в недвижимость думают, что деньги сделают сделку с недвижимостью либо сделкой, либо провалом. Нехватка средств может помешать потенциальному покупателю подать заявку на участие в торгах. Однако можно купить недвижимость без денег из кармана покупателя. Если сделка будет правильной, финансирование может легко встать на свои места.

Хотя есть много способов, которыми инвестор может приобрести недвижимость без внесения первоначального взноса при расчетах, важно понимать плюсы и минусы каждого типа соглашения, прежде чем подписывать его на пунктирной линии.

Вот несколько примеров сделок с недвижимостью без выкупа:

Занять деньги

Наверное, самый простой способ купить недвижимость без денег — это взять в долг первоначальный взнос. Либо найдите кредитора, предлагающего низкую процентную ставку, либо используйте собственный капитал или другую ссуду, которая по-прежнему будет иметь налоговые льготы по обычной ипотеке.

Вы также можете взять взаймы у своего брокера по недвижимости — договоритесь о том, чтобы взять комиссию брокера на короткий срок и использовать эти средства для первоначального взноса.

Предположим, что существующая ипотека

Некоторые покупатели могут использовать договор «при условии», когда покупатель использует существующее финансирование продавца в качестве части покупной цены. Использование имеющегося у продавца финансирования особенно успешно, если текущий кредит имеет низкую процентную ставку. Покупатель получает право собственности на недвижимость в обмен на выплаты по ипотеке продавца. Однако исследование существующей ссуды является обязательным, поскольку некоторые ссуды содержат пункт о выплате при продаже, который запрещает новому покупателю брать на себя ипотеку.

Аренда с правом выкупа

Многие покупатели не осознают, что они могут арендовать недвижимость у собственника с правом выкупа. По условиям договора аренды / опциона покупатель и продавец договариваются о сумме, которая будет выплачиваться через определенные промежутки времени за использование собственности. Это соглашение позволяет арендодателю приобрести недвижимость по заранее определенной цене в течение срока аренды. Обычно часть, а иногда и вся арендная плата зачисляется на счет покупной цены.

Финансирование продавца

Еще один простой способ приобрести недвижимость без выкупа — это помощь продавца. Например, продавец может отклонить первоначальный взнос в обмен на более высокие ежемесячные платежи. Или продавец может оплатить первоначальный взнос покупателя, чтобы продать недвижимость быстрее.

Согласование авансового платежа

Вместе со всем остальным в договоре о недвижимости, сумма первоначального взноса и кто его платит почти всегда являются предметом переговоров. Покупатель может выбрать, чтобы продавец оплатил первоначальный взнос или предоставил кредит при закрытии для первоначального платежа покупателя. Покупатель также может запросить выплату авансового платежа частями, будь то ежемесячные платежи или разовый платеж в конце года.

Обменять личную собственность

Все, что у вас есть, может быть полезно в качестве денежной замены безналичной сделки. Например, если продавец планирует выйти на пенсию, ваш неиспользованный дом на колесах, вероятно, будет намного более ценным, чем первоначальный взнос наличными. Автомобили, лодки, кемперы, мебель и бытовая техника — все это приемлемая замена при внесении наличного первоначального взноса.

Обменяйте свои навыки

Покупатель может предложить навыки вместо денег. Бухгалтеры, подрядчики, механики, сантехники, врачи, юристы и так далее — все они обладают навыками, которыми можно торговать, которые были бы полезны вместо денежного аванса.

Взять напарника

Найти других покупателей за наличные — еще один способ купить недвижимость без денег. Однако это может стать неприятным, поскольку в сделку вступят другие руки. Чтобы упростить этот процесс, вы можете организовать сделку в меньшем масштабе, пригласив максимум одного-двух человек.В обмен на их финансирование вы можете пообещать взять на себя ответственность за заключение сделки и управление инвестициями в недвижимость. Вы также можете попробовать заключить аналогичную сделку с текущим продавцом.

Взять на себя долги продавца

Если вы найдете продавца, которому нужны наличные для погашения других долгов, вы можете предложить принять эти долги вместо внесения первоначального взноса.

Предложите более высокую цену или лучшие условия

Некоторые владельцы могут согласиться принять более высокую цену за собственность, даже если она будет осуществляться в рассрочку, вместо принятия первоначального взноса.

Комбинированная ипотека

Если у вас уже есть недвижимость, вы можете комбинировать ипотечные кредиты, чтобы обеспечить продавца наличными при закрытии сделки без использования собственных денег. Вы также можете предложить, чтобы продавец разместил вторую ипотеку поверх первой и оставил наличные, в то время как вы, покупатель, принимаете обе ссуды.

Обмен собственности

Если у вас уже есть собственность, вы можете обменять ее на другую собственность. Вы можете обменять недвижимость на покупателя или использовать ее в сочетании с небольшой суммой наличных, чтобы получить желаемую недвижимость.

Исследования, Исследования, Исследования

Есть определенные покупатели, которые могут быть более подходящими для принятия предложений без выкупа на недвижимость, чем другие. Если недвижимость находится на рынке в течение длительного времени или рекламируется как обязательная к продаже, продавец может быть более склонен к переговорам. Кроме того, как и в случае с любыми инвестициями в недвижимость, всегда исследуйте недвижимость перед завершением продажи.

Как купить свою первую сдаваемую недвижимость без денег

7. Партнеры

Мы уже несколько раз упоминали друзей и семью как возможные источники денег для вашего первоначального взноса.Но кто сказал, что одолжение вам денег — единственный вариант?

Они могут захотеть заключить с вами сделку!

Представьте себе следующий сценарий: у вас нет денег для первоначального взноса, но вы хотите научиться вкладывать деньги в арендуемую недвижимость. У вашего друга есть деньги на первоначальный взнос, но у него нет времени, чтобы изучать основы покупки недвижимости для сдачи в аренду.

Матч, заключенный на небесах. Они дают первоначальный взнос, вы обеспечиваете потом.

Скорее всего, вы знаете кого-то, кто хочет диверсифицироваться и вложить немного денег в недвижимость.Кто не любит пассивный доход? А аренда недвижимости приносит пассивный доход лучше, чем любые другие инвестиции.

8. Кредитные карты

Как друзья и семья, мы несколько раз упоминали кредитные карты. Хотя мы посвятили целую статью рассмотрению плюсов и минусов, рисков и «преимуществ» (посмотрите, что мы там сделали?) Использования кредитных карт для покупки арендуемой недвижимости, их тоже стоит кратко изучить здесь.

В идеальном случае вы используете необеспеченные кредитные карты для бизнеса в течение начального периода с 0% процентной ставкой.Использование консьерж-службы по кредитованию бизнеса, такой как Fund & Grow, помогает вам открыть в среднем от 150 000 до 200 000 долларов США по кредитным линиям и картам, и они даже покажут вам, как вывести деньги с комиссией 2,5% вместо типичного кредита в 3-4% платеж.

Plus, вы можете делать предложения за наличные, поскольку деньги доступны мгновенно. Финансирование гораздо более гибкое, чем ипотека, и часто комиссия за аванс наличными смягчается за счет бонусных баллов.

Представьте, что вы покупаете арендуемую недвижимость за 100 000 долларов и получаете ссуду арендодателя на 80 000 долларов, оставляя первоначальный взнос в размере 20 000 долларов.Вы получаете 20 000 долларов (или сколько сможете) в качестве аванса наличными со своей кредитной карты, оплачиваете комиссию за перевод в размере 2,5% и получаете 1,5% от этой суммы обратно в виде вознаграждения.

Это означает, что вы платите чистую комиссию в размере 1% за использование вашего финансирования. Это дешевле, чем ипотека! Фактически, вам следует подумать о том, чтобы вообще отказаться от ипотеки и просто использовать свои кредитные линии и карты.

Что касается процентов, то весь фокус в том, чтобы погасить остаток и быстро. В этот момент время идет наперекосяк: как быстро вы сможете погасить остаток по кредитной карте? Если ответ — «в течение нескольких месяцев», это многообещающая стратегия.Если ответ — «в течение нескольких лет», подумайте еще раз.

Но, по крайней мере, у вас будет доход от аренды вашего имущества, чтобы вы могли быстрее его оплачивать!

9. HELOCs и вторая ипотека в вашем доме

Еще одна идея купить недвижимость без денег в аренду — это занять деньги у вашего текущего места жительства.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC) особенно полезны для этого. Вы обеспечиваете кредитную линию для своего дома, пользуетесь ею по мере необходимости и возвращаете ее доходом от сдачи в аренду.

Вы даже можете приобрести HELOC на инвестиционную недвижимость!

В примере, который мы использовали выше, вы взяли ссуду арендодателя на 80 000 долларов, а оставшиеся 20 000 долларов вы получили на покупку арендной платы в размере 100 000 долларов. Занимать деньги в HELOC намного дешевле, чем по кредитной карте!

Хотя бы по процентной ставке. Первоначальные затраты на получение HELOC будут выше, поскольку кредитор должен будет вести историю правового титула на ваш дом и почти наверняка будет взимать с вас ненужные сборы.

Тем не менее, HELOC — это дар, который продолжает дарить. Вы можете продолжать вращать его, когда покупаете арендуемую недвижимость, вытаскиваете деньги, возвращаете их и повторяете снова.

Вторая ипотека (ссуды под залог собственного капитала) менее гибкая, но все же может быть использована для покрытия вашего первоначального взноса за арендуемую недвижимость.

Получите расценки на HELOC и вторую ипотеку от нескольких кредиторов на LendingTree.com.

Еще идеи для покупки недвижимости без выкупа

Задумывались ли вы о том, чтобы использовать свои пенсионные счета для покупки арендуемой недвижимости? А как насчет краудфандинговых сайтов?

Существует тонкая грань между творческим подходом к финансированию и покупкой арендуемой собственности без лишних денег или чрезмерным использованием заемных средств.Если сомневаетесь, отложите деньги на первоначальный взнос, а не занимайте их.

Пройдите наш бесплатный мини-курс по достижению финансовой независимости с арендуемой недвижимостью, чтобы получить больше идей о том, где найти деньги для вашего первоначального взноса.

Если вы готовы проявить немного творчества, вы будете поражены тем, как мало денег вам действительно нужно, чтобы купить свою первую арендуемую недвижимость!

Какую тактику вы использовали, чтобы покупать недвижимость в аренду без денег? Что сработало для вас? Что нет? Поделитесь своим опытом ниже!

Подробнее о покупке вашей первой арендуемой недвижимости:

Как купить дом на 0 долларов в 2021 году: первый покупатель

Ипотека без предоплаты

Ипотека без предоплаты позволяет впервые покупателям жилья и повторным покупателям жилья приобретать недвижимость без внесения денежных средств при закрытии, за исключением стандартных затрат на закрытие.Другие варианты, включая ссуду FHA, ипотеку HomeReady и ссуду Обычная 97, предлагают варианты с низким первоначальным взносом с минимальной скидкой до 3%. Взносы по ипотечному страхованию обычно сопровождают закладные с низким первоначальным взносом и без первоначального взноса, но не всегда.

Подходит ли вам ипотека без предоплаты?

Прекрасное время для покупки дома.

Продажи растут, предложение падает, а цены выросли во многих городах и районах. По сравнению со следующим годом сегодняшний рынок может показаться выгодным.

Кроме того, ипотечные ставки по-прежнему низкие.

Ставки на 30-летние ссуды, 15-летние ссуды и 5-летние ARM являются исторически низкими, что снижает ежемесячную стоимость владения домом.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (21 марта 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)

Без первоначального взноса: займы USDA (100% финансирование)

Министерство сельского хозяйства США предлагает ипотеку со 100% финансированием. Эта программа официально известна как ипотека по Разделу 502, но чаще она называется «Сельская жилищная ссуда» или просто «ссуда Министерства сельского хозяйства США».’

Хорошая новость о ссуде Министерства сельского хозяйства США на жилье в сельской местности заключается в том, что это не просто «сельская ссуда» — она также доступна покупателям в пригородах. Цель Министерства сельского хозяйства США — помочь «покупателям жилья с низким и средним доходом», где бы они ни находились.

Многие заемщики, использующие кредитную программу Министерства сельского хозяйства США, хорошо зарабатывают на жизнь и проживают в районах, которые не соответствуют традиционному определению «сельской местности».

Например, студенческие города, включая Кристиансбург, Вирджиния; Государственный колледж, Пенсильвания; и даже пригороды Колумбуса, штат Огайо, соответствуют критериям приемлемости USDA.То же самое и в менее населенных пригородах некоторых крупных городов США.

Некоторые ключевые преимущества ссуды USDA:

Нет требования к предоплате
Нет максимальной покупной цены дома
Вы можете включить соответствующий критериям ремонт дома и улучшения в сумму кредита
Авансовый гарантийный сбор может быть добавлен к остатку ссуды при закрытии; ипотечное страхование взимается ежемесячно

Просто имейте в виду, что USDA применяет ограничения дохода; ваш доход должен быть около или ниже среднего дохода в вашем районе.

Еще одним ключевым преимуществом является то, что ставки по ипотечным кредитам USDA часто ниже, чем ставки по сопоставимым ипотечным кредитам с низким или нулевым первоначальным взносом. Финансирование дома через USDA может быть самым дешевым путем к домовладению.

Проверьте мое право на участие в USDA (21 марта 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: кредиты FHA (снижение на 3,5%)

«Ипотека FHA» — это немного неправильное название, потому что Федеральное жилищное управление (FHA) на самом деле не ссужает деньги. Скорее, FHA является страховщиком ссуд.

FHA публикует серию стандартов для ссуд, которые оно будет застраховать. Когда заемщик соответствует этим конкретным требованиям, FHA соглашается застраховать эту ссуду от убытков.

Руководство

FHA по ипотеке известно своим либеральным подходом к кредитным рейтингам и первоначальным взносам.

FHA обычно страхует жилищные ссуды для заемщиков с низким кредитным рейтингом, если существует разумное объяснение низкого FICO.

FHA допускает первоначальный взнос всего в 3 раза.5% на всех рынках США, за исключением нескольких квартир, одобренных FHA.

Другие преимущества ссуды FHA:

Ваш первоначальный взнос может быть полностью получен из подарочных фондов или помощи при первоначальном взносе
Минимальный кредитный рейтинг составляет 500 баллов при 10% первоначальном взносе или 580 баллов при первоначальном взносе 3,5%. количество; После этого ипотечное страхование выплачивается ежемесячно.

Кроме того, FHA иногда может помочь домовладельцам, которые недавно испытали короткие продажи, потери права выкупа или банкротства.

FHA страхует ссуды на сумму до 822 375 долларов в определенных «дорогостоящих» районах по всей стране. Районы с высокими затратами включают такие места, как округ Ориндж, Калифорния; район метро Вашингтона, округ Колумбия; и 5 районов Нью-Йорка.

Обратите внимание, что если вы хотите использовать ссуду FHA, приобретаемый дом должен быть вашим основным местом жительства. Эта программа не предназначена для домов для отпуска или инвестиционной недвижимости.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе FHA на 3,5% (21 марта 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: HomeReady Mortgage (3% -ная скидка)

Ипотека HomeReady занимает особое место среди сегодняшних ипотечных кредитов с низким и нулевым взносом.

Поддерживаемая Fannie Mae и доступная почти у каждого кредитора в США, ипотека HomeReady предлагает ставки по ипотечным кредитам ниже рыночных, снижение затрат на страхование ипотечных кредитов и самый инновационный андеррайтинг за более чем десятилетие.

Через HomeReady доход каждого, кто живет в доме, может быть использован для получения права на получение ипотечного кредита.

Например, если вы являетесь домовладельцем, живущим со своими родителями, и ваши родители получают доход, вы можете использовать их доход, чтобы помочь вам получить право на получение пособия.

Аналогичным образом, если у вас есть дети, которые работают и оплачивают домашние расходы, эти доходы также можно использовать для целей квалификации.

Программа HomeReady также позволяет использовать доход от жильцов, чтобы получить право на участие, и вы также можете использовать доход от незонированной квартиры, даже если вам платят наличными.

жилищных кредитов HomeReady были разработаны, чтобы помочь домохозяйствам, состоящим из нескольких поколений, получить разрешение на ипотечное финансирование. Однако программой может пользоваться любой человек, проживающий в соответствующей области или отвечающий требованиям семейного дохода.

Прочтите этот полный текст вопросов и ответов HomeReady, чтобы узнать больше о программе.

Нажмите, чтобы увидеть, что ваше право на участие в программе HomeReady снизилось на 3% (21 марта 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: Обычная ссуда 97 (уменьшение на 3%)

Программу «Обычный 97» можно приобрести у Fannie Mae и Freddie Mac. Это программа первоначального взноса в размере 3%, и для многих покупателей жилья это менее дорогой вариант ссуды, чем ипотека FHA.

Стандартные 97 основных квалификационных стандартов:

Размер ссуды не может превышать 548 250 долларов, даже если дом продается по высокой цене.
Имущество должно быть одноквартирным.Не разрешены многоквартирные дома
Ипотека должна быть ипотечной с фиксированной процентной ставкой. Никакие ОРУ не разрешены через Обычную 97

Программа Обычная 97 не требует определенного минимального кредитного рейтинга, кроме тех, которые для типичного обычного жилищного кредита. Программа также может быть использована для рефинансирования ипотечного кредита.

Кроме того, ипотека по обычному соглашению 97 допускает, что все 3% первоначального взноса должны поступать из подаренных средств, если даритель связан кровью или браком, законным опекунством, семейным партнерством или является женихом / невестой.

Нажмите, чтобы узнать о снижении вашего права на получение обычного кредита на 3% (21 марта 2021 г.)

Без первоначального взноса: кредиты VA (100% финансирование)

Заем VA — это программа без выплаты денег, доступная для военнослужащих США и оставшихся в живых супругов.

Поддерживаемые Министерством по делам ветеранов США, ссуды VA аналогичны ссудам FHA в том смысле, что агентство гарантирует ссуды заемщикам, которые соответствуют руководящим принципам VA по ипотеке.

Квалификация ссуды

VA проста.

Большинство ветеранов, действующих и уволенных с честью военнослужащих имеют право на участие в программе VA. Кроме того, правообладатели имеют покупатели жилья, проработавшие не менее 6 лет в резерве или Национальной гвардии, а также супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Некоторые ключевые преимущества ссуды VA:

Отсутствие требования к первоначальному взносу
Гибкие минимальные кредитные баллы
Ставки по ипотеке ниже рыночных
Банкротство и другая унизительная кредитная информация не сразу лишает вас права
Страхование ипотеки не требуется, только единовременная плата за финансирование, которая может быть включено в сумму кредита

Кроме того, кредиты VA не имеют максимальной суммы кредита.Можно получить ссуду VA сверх текущих соответствующих лимитов ссуды, если у вас достаточно сильный кредит и вы можете позволить себе платежи.

Нажмите, чтобы узнать о праве на получение кредита с низким первоначальным взносом (21 марта 2021 г.)

Низкий первоначальный взнос: «Дополнительный кредит» (10% -ная скидка)

Программа «контрейлерная ссуда» или «80/10/10» обычно предназначена для покупателей с кредитным рейтингом выше среднего. На самом деле это два займа , призванные дать покупателям жилья дополнительную гибкость и снизить общие платежи.

Прелесть 80/10/10 в его конструкции.

При ссуде 80/10/10 покупатели вносят предоплату в размере 10% до закрытия. Это оставляет 90% цены продажи дома для ипотеки.

Но вместо получения одной ипотечной ссуды под 90% покупатель делит ссуду на две части.

Первая часть 80/10/10 — это «80».

«80» представляет собой первую ипотеку и представляет собой ссуду на 80% от покупной цены дома. Обычно это обычный кредит через Fannie Mae или Freddie Mac, который предлагается по текущим рыночным ставкам по ипотеке.

Первая цифра «10» представляет вторую закладную. Это ссуда под 10% от покупной цены дома. Этот заем обычно представляет собой ссуду под собственный капитал (HELOAN) или кредитную линию под собственный капитал (HELOC).

Ссуды под залог собственного капитала представляют собой ссуды с фиксированной ставкой. Кредитные линии под залог собственного капитала представляют собой ссуды с регулируемой процентной ставкой. Покупатели могут выбрать любой вариант. HELOC более распространены из-за гибкости, которую они предлагают в долгосрочной перспективе.

Остается последняя цифра «10», которая представляет собой сумму первоначального взноса покупателя — 10% от покупной цены.Эта сумма выплачивается наличными при закрытии.

ссуд 80/10/10 иногда называют дополнительными ссудами, потому что вторая ипотека «совмещает» с первой с целью увеличения общей суммы займа.

Ссуды

80/10/10 предназначены для того, чтобы дать покупателям доступ к лучшим доступным ценам, поэтому кредиторы могут иногда рекомендовать альтернативную структуру. Например, если вы покупаете кондоминиум, рекомендуется структура 75/15/10, потому что ипотечные кредиты получают более высокие ставки с LTV 75% или меньше.

В качестве другого примера, процентные ставки по HELOC иногда лучше при больших размерах ссуд.Ваш кредитор может порекомендовать вам увеличить размер HELOC, чтобы снизить общие расходы по ссуде.

Однако в конечном итоге вы сами выбираете структуру своего кредита. Вы не можете быть вынуждены занять больше денег по второй ипотеке, чем вам удобно.

Нажмите, чтобы узнать о праве на получение кредита с низким первоначальным взносом (21 марта 2021 г.)

Покупателям жилья не нужно оплачивать 20%

Распространено заблуждение, что для покупки дома требуется «20 процентов ниже».И хотя это могло быть правдой в какой-то момент истории, этого не было с момента появления ссуды FHA в 1934 году.

На сегодняшнем рынке недвижимости покупателям жилья не нужно вносить 20% первоначальный взнос. Однако многие считают, что это так (несмотря на очевидные риски).

Вероятная причина, по которой покупатели считают, что требуется снижение на 20%, заключается в том, что без снижения на 20% вам, вероятно, придется платить за ипотечное страхование. Но это не обязательно плохо.

PMI — это не зло

Частное ипотечное страхование (PMI) — это ни хорошо, ни плохо, но многие покупатели жилья по-прежнему стараются избегать его любой ценой.

Цель частного ипотечного страхования — защитить кредитора в случае обращения взыскания — вот и все, для чего оно нужно. Однако, поскольку это стоит денег домовладельцев, PMI получает плохую репутацию.

Не должно.

Благодаря частной ипотечной страховке покупатели жилья могут получить одобрение ипотеки с менее чем 20% -ной скидкой. И, в конце концов, частное страхование ипотеки может быть отменено.

При сегодняшних темпах роста стоимости жилья покупатель, снизивший 3%, может оплачивать PMI менее чем за четыре года.

Это совсем недолго. Однако многие покупатели, особенно новички, откладывают покупку, потому что хотят сэкономить 20 процентов.

Между тем стоимость домов растет.

Для сегодняшних покупателей жилья размер первоначального взноса не должен быть единственным соображением.

Это связано с тем, что доступность жилья зависит не от размера вашего первоначального взноса, а о том, сможете ли вы управлять ежемесячными платежами и при этом иметь денежные средства, оставшиеся на «всю жизнь».”

Большой первоначальный взнос снизит сумму кредита и, следовательно, даст вам меньший ежемесячный платеж по ипотеке. Однако, если вы исчерпали свои сбережения, чтобы внести такой большой первоначальный взнос, вы подвергаете себя риску.

Не тратьте все свои сбережения

Когда большая часть ваших денег связана в доме, финансовые эксперты называют это «домом для бедных».

Когда вы мало живете в доме, у вас много денег «на бумаге», но мало денег на повседневные расходы на жизнь и в чрезвычайных ситуациях.

И, как вам скажет каждый домовладелец, бывают чрезвычайные ситуации.

Обваливаются крыши, ломаются водонагреватели, вы заболеете и не можете работать. Иногда страхование может помочь вам в решении этих проблем, но не всегда.

Вот почему бедняжка может быть такой опасной.

Многие люди считают, что экономить 20% на доме — это консервативно с финансовой точки зрения. Однако, если 20% — это все ваши сбережения, использование полной суммы для первоначального взноса — это противоположность финансовой консервативности.

По-настоящему консервативный в финансовом отношении вариант — внести небольшой первоначальный взнос и оставить немного денег в банке. Быть бедным по дому — это не способ жить.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (21 марта 2021 г.)

Первый взнос по ипотеке FAQ

Вот ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов об авансовых платежах по ипотеке.

Как я могу купить дом без денег?

Чтобы купить дом без денег, вам просто нужно подать заявление на ипотеку без выплаты предоплаты.Если вы не знаете, какой ипотечный кредит является вашим лучшим вариантом с нулевой выплатой, ничего страшного. Ипотечный кредитор может помочь направить вас в правильном направлении. Сегодняшним покупателям жилья доступно несколько 100-процентных ипотечных кредитов.

Можно ли использовать денежные подарки в качестве первоначального взноса?

Да, подарки можно использовать в качестве первоначального взноса за дом. Однако, когда вы получаете денежный подарок, вам нужно обязательно выполнить несколько процедур.

Например, убедитесь, что подарок сделан с использованием личного чека, кассового чека или банковского перевода; и храните бумажные документы о подарке, включая ксерокопии чеков и вашего депозита в банке.Также убедитесь, что ваш депозит в точности соответствует сумме подарка.

Ваш кредитор также захочет убедиться, что подарок на самом деле является подарком, а не замаскированной ссудой. Денежные подарки не требуют возврата.

Что такое программы помощи при первоначальном взносе?

Программы помощи при первоначальном взносе доступны покупателям жилья по всей стране, и 87% домов на одну семью в США потенциально могут претендовать на это. Программы различаются в зависимости от штата, поэтому не забудьте узнать у своего ипотечного кредитора, на какие программы вы можете претендовать.Среднестатистический покупатель дома, использующий помощь при первоначальном взносе, получает 11 565 долларов.

Существуют ли какие-либо субсидии на покупку жилья? Гранты

для покупателя жилья предлагаются в каждом штате, и все покупатели жилья в США могут подать заявку. Они также известны как программы помощи при первоначальном взносе (DPA). Программы DPA широко доступны, но используются редко — 87% домов на одну семью потенциально соответствуют требованиям, но менее 10% покупателей думают подать заявку. Ваш ипотечный кредитор может помочь вам определить, какие DPA подходят вам лучше всего.

Каковы требования FHA по ссуде? Требования к ссуде

FHA: 1) Ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 500; 2) Ваш доход может быть подтвержден с помощью отчетов и квитанций W-2 или федеральных налоговых деклараций; 3) у вас не было истории банкротства, потери права выкупа или короткой продажи в течение последних 12 месяцев; 4) Вы не должны нарушать свои федеральные налоги, федеральные студенческие ссуды или любой другой федеральный долг; 5) Приобретаемый дом должен быть основным местом проживания и не превышать лимиты по ссуде, установленные местным FHA.

Какие преимущества дает вкладывать больше денег?

Так же, как ипотечные ссуды с низким и нулевым доходом имеют преимущества, есть преимущества и в том, чтобы вкладывать больше денег в покупку. Например, когда вы вкладываете больше денег в дом, сумма, которую вам нужно для ипотеки, меньше, что уменьшает ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Кроме того, если ваша ссуда требует ипотечного страхования, при большем объеме выплат ваша ипотечная страховка «аннулируется» через меньшее количество лет.

Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, оплачу ли я ипотечную страховку?

Когда вы вносите небольшой первоначальный взнос, у вас больше шансов заплатить ипотечную страховку (MI), но не обязательно.Например, программа гарантии жилищного кредита штата Вирджиния не требует ипотечного страхования, поэтому, если вы воспользуетесь ссудой штата Вирджиния, внесение небольшого первоначального взноса не будет иметь значения. И наоборот, ссуды FHA и USDA всегда требуют ипотечного страхования, поэтому даже при больших первоначальных взносах у вас будет ежемесячная плата за MI.

Единственная ссуда, по которой ваш первоначальный взнос влияет на вашу ипотечную страховку, — это обычная ипотека. Чем меньше ваш первоначальный взнос, тем выше ваш ежемесячный PMI. Однако, как только у вашего дома будет 20% капитала, вы сможете удалить свой PMI.

Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, каковы будут мои гонорары кредитора?
Размер вашего первоначального взноса не связан с комиссией вашего кредитора. Независимо от того, насколько велик или мал ваш первоначальный взнос, ваши кредитные сборы должны оставаться равными. Это связано с тем, что ипотечным кредиторам запрещено взимать более высокие комиссии в зависимости от размера вашего первоначального взноса. Однако следует отметить, что для разных типов ссуд могут потребоваться разные услуги (например, осмотр дома, осмотр крыши, оценка жилья), и это может повлиять на ваши общие расходы на закрытие ссуды.
Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке?
Минимальные первоначальные взносы по ипотечной программе составляют: VA кредит: 0% первоначальный взнос; Кредит USDA: первоначальный взнос 0%; Обычная 97 ипотека: 3% первоначальный взнос; HomeReady ипотека: первоначальный взнос 3%; и кредит FHA: первоначальный взнос 3,5%. В дополнение к этим программам часто доступны программы помощи при первоначальном взносе, которые в среднем приносят более 11 000 долларов сегодняшним покупателям жилья.
Есть ли ипотечные ссуды с нулевой скидкой?
Zero-down ипотека — это типы ссуд со 100% финансированием, предлагаемые США.S. Министерство сельского хозяйства (заем USDA или «Сельский жилищный заем») и Департамент по делам ветеранов (заем VA). Кроме того, существует несколько вариантов с низким первоначальным взносом, таких как ссуда FHA (уменьшение на 3,5%), обычная 97% (уменьшение на 3%) и ипотека HomeReady или Home Possible (уменьшение на 3%).
Как я могу внести первоначальный взнос?
Первоначальный взнос может финансироваться несколькими способами, и кредиторы часто проявляют гибкость. Некоторые из наиболее распространенных способов внесения авансового платежа — использовать свой сберегательный или текущий счет или, для повторных покупателей, выручку от продажи вашего существующего дома.
Однако есть и другие способы внести первоначальный взнос.
Например, покупатели жилья могут получить денежный подарок в качестве первоначального взноса или могут занять у своего 401k или IRA (хотя это не всегда разумно).
Программы помощи при первоначальном взносе также могут финансировать первоначальный взнос. Как правило, программы помощи при первоначальном взносе ссужают или предоставляют деньги покупателям жилья с условием, что они живут в доме в течение определенного количества лет — часто 5 лет или меньше.
Независимо от того, как вы финансируете свой первоначальный взнос, обязательно ведите бумажный след. Без четкого указания источника вашего первоначального взноса ипотечный кредитор может не разрешить его использование.
Сколько дома я могу себе позволить?
Ответ на вопрос «Сколько дома я могу себе позволить?» является личным, и его не следует оставлять исключительно на усмотрение ипотечного кредитора.
Лучший способ ответить на вопрос, сколько вы можете позволить себе купить дом, — это начать с вашего ежемесячного бюджета и определить, сколько вы можете с комфортом платить за дом каждый месяц.
Затем, используя желаемый платеж в качестве отправной точки, воспользуйтесь ипотечным калькулятором и работайте в обратном направлении, чтобы найти максимальную цену покупки дома.
Обратите внимание, что сегодняшние ставки по ипотечным кредитам повлияют на ваши расчеты по ипотеке, поэтому обязательно используйте текущие ставки по ипотеке при оценке. Когда меняются ставки по ипотеке, меняется и доступность жилья.
Какие сегодня ставки по ипотеке с низким первоначальным взносом?
Сегодняшние ставки по ипотеке во всех отношениях низкие.А многие ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом имеют ставки ниже рыночных благодаря их поддержке со стороны государства; это включает ссуды FHA (уменьшение на 3,5%) и ссуды VA и USDA (уменьшение на 0%).
Разные кредиторы предлагают разные ставки, поэтому вам нужно сравнить несколько предложений по ипотеке, чтобы найти лучшее предложение по ипотеке с низким или нулевым первоначальным взносом. Вы можете начать прямо здесь.
Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (21 марта 2021 г.)
Да, вы можете инвестировать в недвижимость практически без денег.Вот как
Как вложить деньги в недвижимость практически ничего из своего кармана
Может быть, вы всегда представляли себе будущее как инвестор в недвижимость.
Но вы думаете, что у вас нет ноу-хау или денег, необходимых для начала работы.
Хотите верьте, хотите нет, это может не иметь значения.
Чтобы покупать недвижимость, не нужно быть опытным покупателем жилья или инвестиционным гуру.
И вам не обязательно быть текущим домовладельцем, чтобы начать работу.
Как арендаторы, так и домовладельцы могут стать инвесторами в недвижимость и начать наращивать капитал за счет собственного капитала — даже при небольшом первоначальном взносе или совсем без него.
Хотите узнать, как это возможно? Начни здесь.
Подтвердите право на участие в инвестиционной недвижимости здесь (22 марта 2021 г.)
В этой статье:
Инвестиции для нынешних домовладельцев
Инвестируйте в новый дом и сдайте в аренду свой нынешний
Если у вас уже есть дом, вы впереди всех.
Один из самых дешевых, быстрых и простых способов стать инвестором в недвижимость — это превратить ваше текущее основное место жительства в арендуемую недвижимость.
Такой способ «сдачи в аренду» дает значительные преимущества.
Традиционные ссуды на инвестиционную недвижимость требуют более крупного первоначального взноса и более высоких процентных ставок. Часто вы можете рассчитывать на 20% первоначальный взнос.
Процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем ставка по вашему «основному» дому, на полпроцента или более
>> Связано: Инвестиционная недвижимость Ставки по ипотеке — сколько еще вы заплатите?
Итак, стратегия такова: сдать в аренду свой нынешний дом и профинансировать следующий дом, который вы купите в качестве основного места жительства (то есть вы будете жить там полный рабочий день).
Таким образом, вы платите более низкую процентную ставку по обоим объектам. И если вы все еще выплачиваете ипотечные платежи на этот первый дом, вы можете использовать доход, полученный от аренды, для покрытия части или всей ипотеки.
Найдите здесь варианты покупки второго дома (22 марта 2021 г.)
Используйте HELOC или рефинансирование с выплатой наличных
Использование HELOC или рефинансирования за наличные для покупки недвижимости — еще один отличный вариант для существующих домовладельцев.
Если у вас есть дом, вы можете использовать его долю для внесения первоначального взноса при следующем проживании.
Один из способов сделать это — взять в долг наличные под залог собственного капитала. Домовладельцы могут получить стандартный заем под собственный капитал или кредитную линию под собственный капитал (HELOC).
>> Связанный: Использование HELOC для внесения авансового платежа
Используя HELOC, вы получаете кредитную линию под свой дом, а затем используете ее по мере необходимости. И вы можете начать выплачивать ссуду с арендного дохода.
Другой способ задействовать собственный капитал — это рефинансирование с выплатой наличных средств.
>> Связанный: Как использовать рефинансирование с выплатой наличных для покупки другого дома
Рефинансирование с выплатой наличных позволяет рефинансировать ипотечный кредит на более высокую сумму, чем вы фактически должны. Затем вы берете эту дополнительную сумму кредита наличными.
В этом сценарии деньги, авансированные вам в результате рефинансирования с выплатой наличных, могут быть использованы для внесения первоначального взноса по инвестиционной собственности.
Другими словами: если у вас достаточно капитала в вашем нынешнем доме, вы можете начать инвестировать, не имея ничего из своего кармана.
Подтвердите свое право на рефинансирование с выплатой наличных или HELOC здесь (22 марта 2021 г.)
Инвестиции для арендаторов
Быть резидентом
и арендодателем: купить многоквартирный дом
Многосемейные дома могут стать отличным способом для начинающих инвесторов в недвижимость, чтобы начать покупать недвижимость, приносящую доход.
Во-первых, с помощью профессионала по недвижимости найдите выгодную сделку на 2-4 квартиры. Эти дома обычно называют многоквартирными.
Живя в одной квартире, вы сдаете в аренду остальные. Затем вы можете использовать арендные платежи для компенсации вашего платежа по ипотеке.
Ключевым моментом здесь является то, что вы можете купить многоквартирную недвижимость, используя доступное финансирование — например, ссуду FHA — при условии, что вы тоже в ней живете.
>> Связано: FHA ипотека на инвестиционную недвижимость
Ипотечные программы, такие как ссуды FHA, не только имеют хорошие ставки и условия. Они также дают вам возможность покрыть первоначальный взнос.
Вы можете получить подарочные фонды или даже помощь при первоначальном взносе. И вы можете использовать их, чтобы купить дом ни за что из собственного кармана.
В противном случае, благодаря низкому требованию FHA к первоначальному взносу, вам потребуется всего 3,5% от покупной цены в качестве первоначального взноса.
Подтвердите свое право на получение многокомпонентной ссуды FHA (22 марта 2021 г.)
Отсутствие кредита или финансирования? Станьте партнером созаемщика
Представьте себе такой сценарий.
У вас нет денег на первоначальный взнос, но вы хотите начать инвестировать в арендуемую недвижимость.Более того, вы готовы провести исследование, необходимое для ответственного приобретения и управления этими инвестициями.
У вашего друга есть деньги на первоначальный взнос. Но у них нет времени , чтобы научиться покупать арендуемую недвижимость.
Этот сценарий может быть беспроигрышным как для вас, так и для вашего друга.
Вы можете участвовать в инвестициях вместе, выступая в качестве созаемщиков.
Вы разделяете ответственность за выплаты по ипотеке дома, а также можете делиться прибылью, полученной от арендных платежей или увеличения капитала.
Созаемщику не обязательно быть другом. Это может быть член семьи или даже незнакомец, который будет действовать исключительно как деловой партнер.
Ищите вариант покупки в лизинг
Еще один проверенный способ инвестирования в недвижимость без денег — это так называемый вариант аренды или дом «аренда с выкупом».
При аренде собственник недвижимости взимает с покупателя ежемесячную или ежегодную премию в виде более высоких арендных платежей. Избыточная арендная плата затем будет направлена на покупную цену.
С этим типом соглашения вы можете инвестировать в недвижимость, немного повысив арендную плату.
>> По теме: Плюсы и минусы домов «под аренду»
Инвестирование с помощью продавца
Предположим существующую ипотеку
Допустимая ипотека — это ипотека, при которой покупатель может взять на себя ипотеку продавца, как правило, практически без изменения условий или процентной ставки.
Как правило, покупатель получает право собственности на недвижимость в обмен на выплаты по ипотеке продавца.
Использование существующего финансирования продавца может быть особенно эффективным, если текущий заем имеет низкую процентную ставку.
Но имейте в виду, что этот сценарий требует дополнительных исследований.
В частности, вы захотите убедиться, что нет пункта о сроках продажи. Этот тип оговорки запрещает новому покупателю принимать ипотеку.
И чаще всего принятие ипотеки требует одобрения кредитора. Так что вам все равно придется подтвердить свою платежеспособность и заполнить некоторые документы.
Ищите финансирование у продавца
Еще один простой способ приобрести недвижимость без выкупа — это помощь продавца.
Это соглашение, известное как «финансирование собственником» или «финансирование продавца», заключается в том, что процесс ипотеки осуществляет продавец, а не финансовое учреждение.
Это особенно хорошо работает с продавцами, у которых нет ипотеки.
Например, это может произойти, когда кто-то наследует собственность и не хочет ее оставлять.
Для продавцов, которые готовы взять на себя роль финансиста, финансирование собственником может помочь продавцам быстрее переехать в дом с значительной прибылью на их вложения.
Стоит ли инвестировать в недвижимость или в фондовый рынок?
Согласно индексу S&P 500, средняя рентабельность инвестиций (ROI) на рынке недвижимости США составляет 10,6%.
Напротив, средняя годовая доходность индекса S&P за последние 20 лет составляет всего 8.6%.
Средняя доходность на недвижимость: 10,6%
Средняя доходность на фондовом рынке: 8,6%
По этим цифрам сектор недвижимости легко опережает рынок в целом. И это несмотря на обвал цен на жилье во время финансового кризиса 2008 года.
Почему бы не инвестировать в недвижимость с такой прибылью?
Во многом потому, что инвестирование в недвижимость кажется многим недоступным.
Что касается акций, любой может бросить на рынок сотню баксов. Нет ни минимальных требований к деньгам, ни какого-либо формального образования.
Но покупка недвижимости — другое дело.
В отличие от фондового рынка, здесь есть входной барьер для инвестиций в недвижимость. Для большинства этот барьер предполагает правильное понимание, а также средства, необходимые для первоначального взноса.
Но покупка жилья становится все более доступной как для новичков, так и для постоянных покупателей.
С большим количеством ипотечных кредитов с низким и нулевым первоначальным взносом и прогнозируемыми низкими ставками до 2020 года, возможно, сейчас самое время более серьезно взглянуть на инвестирование в недвижимость.
Начать инвестировать в недвижимость сейчас
К счастью, вам не нужно быть опытным предпринимателем, чтобы начать инвестировать в недвижимость.
И инвестировать в недвижимость без денег станет легче только после того, как вы приобретете опыт владения домом.
С исторически низкими процентными ставками и продолжающимся повышением стоимости домов, сейчас отличное время, чтобы начать инвестировать в недвижимость.
У вас есть интересные возможности. Перестаньте платить за квартиру, жить с родителями или с соседом по комнате и выберитесь самостоятельно.
Подтвердите новую ставку (22 марта 2021 г.)
7 советов по получению квартиры без кредита
Надежная кредитная история важна по многим причинам, включая получение кредитных счетов или контрактов на сотовую связь, а также получение квартиры.
Если у вас еще нет кредитной истории, вот несколько способов ее обойти и получить одобрение для вашей первой квартиры.
1. Аренда от физического лица
Большинство квартирных комплексов и управляющих компаний требуют проверки кредитоспособности. Однако некоторые индивидуальные владельцы позволят вам арендовать квартиру без установленного кредита.
Как правило, эти арендодатели все равно будут просить вас подтвердить стабильность дохода. Сдавайте апартаменты только в рамках вашего бюджета, даже если вы можете получить разрешение на более дорогое место.
2. Предлагайте сразу заселиться
Иметь одну или несколько пустых квартир дорого для домовладельцев. Они должны платить ипотеку и коммунальные услуги без какой-либо компенсации в виде арендной платы. Из-за этого — особенно если вы живете в месте с низким спросом на аренду — вы можете арендовать место без кредитной истории, если сможете немедленно въехать.
3. Подтвердите остаток дохода или сбережений
Если у вас нет установленной кредитной истории, вас могут одобрить, если ваш доход стабилен и будет адекватно покрывать арендную плату.Обычно рекомендуется, чтобы расходы на аренду не превышали одной трети получаемой вами зарплаты, поэтому, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц, вам стоит обратить внимание на квартиры с ежемесячной арендной платой менее 1000 долларов.
Если у вас нет стабильного дохода, достаточно большого сбережения. Требуемая экономия будет варьироваться в зависимости от жилого комплекса или управляющей компании, но в идеале она должна покрывать арендную плату за несколько месяцев.
4. Оплатите арендную плату за несколько месяцев вперед в качестве залога.
Арендодатели с большей вероятностью будут сдавать вам аренду, если у них есть деньги на аренду на несколько месяцев.Выплачивая аванс за два-три месяца, арендодатель не будет рисковать, что вы не заплатите, по крайней мере, какое-то время. Убедитесь, что этот платеж хорошо задокументирован, чтобы вы могли получить его обратно в конце срока аренды.
5. Предоставьте рекомендательные письма
Докажите свой характер, предоставив профессиональные рекомендации от прошлых работодателей, профессоров или учителей. Общее предположение состоит в том, что те, кто несет ответственность на работе и в школе, с большей вероятностью будут нести ответственность за свои деньги. Эти отсылки к персонажам — хороший способ показать, что вы трудолюбивый и ответственный человек, который не задерживает арендную плату.
Просматривайте свой бесплатный кредитный отчет
Знайте, что происходит с вашим бесплатным кредитным отчетом, и знайте, когда и почему изменяется ваш счет.
6. Предложение начать помесячно
Арендодателю может потребоваться несколько месяцев, чтобы выселить неуплату арендатора, если арендатор отказывается уехать. Подписав трехмесячный договор аренды или помесячно, домовладелец может отказаться продлевать вам срок аренды на более длительный срок, если вы не платите. Конечно, вы знаете, что всегда будете платить арендную плату вовремя, но вы должны доказать это своему арендодателю с хорошей репутацией в своевременной оплате аренды.
7. Если все остальное не помогает, найдите соавтора.
. Если других вариантов нет, попросите близкого друга или члена семьи с хорошей репутацией подписать за вас соавторство. Поймите, что если это лицо согласится, он или она будет нести ответственность за вашу арендную плату, если вы не внесете ее своевременно. Чтобы ваши личные отношения оставались нетронутыми, всегда вносите платеж полностью и вовремя.
Есть несколько вариантов аренды без кредитного профиля. Если у вас есть время до того, как сдать первую квартиру, следуйте этим идеям, чтобы создать кредит с нуля.Если нет, воспользуйтесь одной или несколькими из вышеперечисленных идей. Наслаждайтесь новыми раскопками!
Как купить квартиру без денег
Я занимаюсь недвижимостью разных типов, но мой главный источник дохода от инвестиций — это квартиры.
Тем не менее, путешествуя по США, я постоянно слышу одно и то же старое возражение:
«Я люблю идею денежного потока квартиры, но я абсолютно ненавижу идею арендаторов!»
Только между вами и мной, мне нравится слышать, как люди говорят это, потому что это снижает конкуренцию.
Если бы все знали, как легко нанять хорошего управляющего зданием и получать регулярный пассивный денежный поток — но без звонков — от арендаторов, мне было бы намного труднее заключать сделки.
Между тем, в последнее время мне стало еще легче из-за громкого освещения в СМИ резкого роста количества случаев потери права выкупа закладных и обвала субстандартных ипотечных кредитов.
Видите ли, у нынешнего рынка жилья есть положительный момент, о котором мало кто говорит: тот факт, что редко было лучшее время для покупки и владения многоквартирной недвижимостью.
Почему? Потому что, несмотря на то, что беды на рынке жилого жилья затрудняют получение ипотечного кредита для обычного человека, людям все равно приходится где-то жить. Как владелец более 3100 сдаваемых в аренду квартир, я могу сказать вам, что ограниченный кредитный рынок очень хорош для моего бизнеса.
Так что не обращайте внимания на чушь о том, что инвестирование в недвижимость «мертво». Мы добрались только до хорошей части, когда любители и подражатели переходят к другим занятиям, оставляя меньше конкуренции для остальных из нас.
И позвольте мне открыть вам секрет, о котором не знает большинство потенциальных инвесторов: вы можете получать прибыль от квартир, даже если у вас нет двух пенсов, которые нужно потратить вместе для первоначального взноса.
Почему люди, которые не могут получить жилищный кредит, все равно могут получать большую прибыль от аренды
По всей стране есть много хороших кредиторов, которые профинансируют вашу многосемейную сделку. Самое приятное то, что они сначала посмотрят на вашу сделку, до они посмотрят на вас.
Первоочередная задача кредитной организации — убедиться, что у вашей собственности будет денежный поток после всех расходов.Затем они взглянут на «коэффициент обслуживания долга». Это просто количество раз, когда валовой доход вашей собственности покроет его валовые расходы. Кредиторы хотят видеть коэффициент обслуживания долга 1,2 или выше. Число меньше 1 означает, что ваш валовой доход от собственности не покроет ваш валовой долг. Это нехорошо, потому что вы будете терять деньги каждый месяц.
Вот лучшая часть расчета: банк возьмет 75 процентов чистого денежного потока собственности и прибавит это к ВАШЕМУ доходу, чтобы помочь вам получить ссуду.В каком-то смысле, чем больше недвижимость вы покупаете, тем легче вам пройти квалификацию.
Если у вас нет авансового платежа, у вас все еще есть возможность использовать кредитора с твердыми деньгами вместо банка. Большинство кредиторов с твердыми деньгами ссужают вам 100 процентов суммы кредита, если вы покупаете недвижимость ниже 65 процентов от ее стоимости после ремонта.
Поначалу это может показаться трудным, но подумайте, что это значит: 65 процентов от стоимости после ремонта . Допустим, вы покупаете недвижимость за 650 000 долларов с низкой арендной платой или низкой заполняемостью.Как только вы увеличите арендную плату или заполняемость, эта недвижимость может стоить 1000000 долларов или больше. В этом случае вы только что купили свою первую недвижимость за миллион долларов, ничего не потратив на нее.
ПРЕДЛАГАЕМЫЙ:
От семи лет до семи цифр
Сегодня на рынке так много мотивированных продавцов, что вы также можете комбинировать финансирование от собственников с финансированием третьих сторон и, если необходимо, с долевыми инвесторами… чтобы в итоге заключить вашу первую семизначную сделку без каких-либо денег от вас .
Если такие большие числа заставляют вас нервничать, в приведенном выше примере уберите ноль в конце каждого из них. Начните с того места, где вам удобно, и постепенно продвигайтесь вверх.
Все это может показаться вам хорошей теорией, но я уверяю вас, что это работает.
Когда я начал инвестировать в многоквартирные дома, у меня не было работы.
Мой предыдущий бизнес (ландшафтная компания) потерпел неудачу, и на моем банковском счете было колоссальные 800 долларов.
ПРЕДЛАГАЕМЫЙ:
Начинающий молодой — Чудо сложного процента
Я купил три дома на три семьи, используя только что описанную мной первую технику.Все они нуждались в ремонте. Я купил их достаточно дешево (с ссудой в размере 65 процентов до стоимости ремонта), чтобы мне не пришлось выходить из кармана для покупки или каких-либо денег на реабилитацию. Кредитор с твердыми деньгами покрыл все это.
Денежные средства от недвижимости шли нормально, поэтому я покрыл весь свой долг за счет дохода. (Долг в твердых деньгах обычно составляет 15 процентов или больше.) Имея доход от всех трех объектов недвижимости, я смог претендовать на долгосрочное финансирование в местном банке.
Тогда я пустился в бега.Какая страна!
Та же самая стратегия может работать практически для всех. Например, один из моих учеников, Джон Ю, учится в колледже полный рабочий день. Недавно я получил от него сообщение, в котором говорилось, что этот метод позволил ему заработать более 50 000 долларов с января прошлого года. И он всего лишь один из моих знакомых успешных инвесторов, которые наживаются на квартирах на сегодняшнем рынке.
Конечно, инвестировать следует осторожно. Несомненно, на рынках наблюдается спад. Но многие из них предоставляют отличные возможности — даже для покупок без снижения стоимости.А если вы знаете, где искать и как инвестировать, вы даже можете найти хорошие возможности прямо у себя на заднем дворе.
Дэйв Линдал
Дэйв Линдал — опытный инвестор в недвижимость, который участвовал в более чем 550 сделках и контролирует недвижимость на сумму более 240 миллионов долларов. Дэйв является основным владельцем Lindahl Group и Bostonian Investment Group, инвестиционной компании в сфере недвижимости, которая приобретает недвижимость на развивающихся рынках по всей стране. Дэйв также управляет RE Mentor (www.rementor.com), издательская компания и компания-семинар, которая показывает инвесторам, как получить прибыль от всех форм инвестирования в недвижимость. Он также является популярным спикером и тренером в клубах по инвестированию в недвижимость, национальных конгрессах и семинарах по всей стране.
Я купил 12-квартирный дом без денег
Это моя история о том, как я купил 12-квартирный дом на деньги, полученные от частных лиц.
Хотите больше подобных статей?
Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик
Бесплатно зарегестрироваться
Эта сделка закрылась вопреки всему, и затем чуть не обанкротил меня .
Не делайте тех же ошибок, что и я, и научитесь собирать деньги, чтобы купить свой первый многоквартирный дом.
В поисках собственности
Однажды в марте 2011 года пришло электронное письмо от друга инвестора в недвижимость (назовем его «Фрэнк»), который узнал о 12-квартирном доме в северо-восточной части Вашингтона, округ Колумбия. Несмотря на то, что подавляющее большинство сделок я заключаю через своих брокеров, время от времени случаются исключения 000
Мой друг-инвестор позиционировал сделку как попытку реабилитации (т.е. покупаю, ремонтирую и продаю с прибылью), что я тоже иногда делаю.
Другой известный ему инвестор («Ричард») имел контракт. Продавец просил 500 000 долларов. У Фрэнка было маркетинговое соглашение с Ричардом, согласно которому, если он порекомендует покупателя, ему будет выплачен маркетинговый сбор (хорошо, да?).
Я проверил образец арендной платы, который он мне прислал, через мое программное обеспечение для анализа сделок и быстро понял, что это может быть возможность. Сама сделка сработала нормально, но мое чутье подсказывало мне, что 500 долларов за квартиру с одной спальней, даже в северо-восточной части Вашингтона, кажутся небольшими.Я подтвердил это несколькими предложениями по быстрой аренде на сайте rentometer.com. Затем я попросил Фрэнка познакомить его с Ричардом, который хотел передать контракт конечному покупателю (может быть, мне?) За определенную плату.
После разговора с Ричардом мне все еще понравилась сделка, но со зданием были проблемы (всегда есть, разве нет?). Оно было выставлено на торгах по цене 650 000 долларов и находилось на рынке более года. Хотя такие здания продаются примерно за 900 000 долларов, арендная плата настолько занижена рыночными, что покупатели не могут оправдать более высокую цену.
Продавцом была вдова, которая медленно продавала имущество своего умершего мужа, включая это здание. Она была мотивирована, но не сверхмотивирована. Я полагал, что цена покупки будет по справедливой рыночной стоимости, основанной на финансовых показателях здания, но что это может быть возможностью для выгодной игры. Я чувствовал, что если бы арендную плату можно было увеличить с 500 долларов за квартиру до 750 долларов, мы могли бы со временем значительно увеличить стоимость.
Я решил продолжить, и мы договорились об этих условиях:
Закупочная цена 450 000 долларов (плюс маркетинговый сбор, выплачиваемый Ричарду и Фрэнку)
Первоначальный взнос в размере 4000 долларов США
20-дневный резерв на технико-экономическое обоснование
У продавца есть 7 дней на подачу документов, а у меня 7 дней на рассмотрение
У нас есть 45-дневная оценка и непредвиденные расходы по финансированию
Продавец подписал договор купли-продажи и дополнение — мы ратифицировали.Мое сердце колотилось! Мой первый многоквартирный дом!
Долгая дорога к закрытию
Мое воодушевление быстро утихло после того, как адвокат по заключению сделки задал мне несколько вопросов вроде: «Арендаторы отказались от своих прав TOPA или они истекли? и «Можете ли вы предоставить мне текущую форму регистрации аренды?»
Сказать что?
Я знал, что здание находится под арендной платой, но не знал подробностей. Каждый год владелец должен регистрировать текущую арендную плату в городе.Последний раз нынешний владелец делал это в 2005 году, поэтому возникла проблема соответствия, которую необходимо было решить.
Кроме того, продать здание в Вашингтоне сложнее, чем во многих других частях страны, из-за Закона о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Это дает арендаторам здания право организовать и выкупить здание. Это случается редко, но это усложняет и часто задерживает или даже предотвращает продажу.
Оказывается, арендаторы решили воспользоваться своими правами на покупку здания, и продавец работал с ними над этим процессом, который может занять 6-9 месяцев.
Я понял, что эти два выпуска займут больше времени, чем 20-дневный период непредвиденных обстоятельств, который мы заложили в первоначальном контракте. Поэтому я исправил это, попросив продавца подписать еще одно приложение, которое обнуляло период комплексной проверки до тех пор, пока эти проблемы не будут решены.
В этот момент я находился в зоне ожидания. Я проверял у агента по листингу один раз в неделю, чтобы получать обновления. На удовлетворение этих двух непредвиденных обстоятельств ушло семь недель.
Я был немного удивлен, что вопрос TOPA был рассмотрен так быстро.Позже я узнал, что она согласилась заплатить арендаторам приемлемую сумму при закрытии, если они откажутся от своих прав на покупку своего здания, вместо того, чтобы позволить истекшим правам. Вау.
Теперь, когда эти две проблемы были решены, я должен был приступить к делу и приступить к комплексной проверке. У меня было всего 20 дней, чтобы продвинуться вперед или расторгнуть контракт.
Я написал владельцу письмо с просьбой предоставить всевозможные документы. Она долго не отвечала, а потом документы, которые я получил, оказались неполными.Не проблема! Мои 20 дней не начнутся, пока я не получу от нее все документы.
В конце концов я получил все необходимые документы, в том числе ее банковские выписки. Я хотел убедиться, что она действительно вносит арендную плату, которую, как она утверждала, получает. Оказывается, она собирала только половину ренты!
Это было совершенно недопустимо! Стоимость собственности основана на доходе здания, и ее доход внезапно оказался только половиной того, что было объявлено.
Я сказал агенту по листингу, что мы не можем продолжить выполнение контракта, и предложил ему три варианта:
Расторгаем договор;
Мы добавляем непредвиденный случай, чтобы дать продавцу время для сбора 100% арендной платы за три месяца подряд; или
Она могла гарантировать квартплату на год.
Продавец настоял на том, чтобы все арендаторы заплатили. Насколько я понимаю, эта сделка была мертва. Жаль, потому что я уже потратил на эту сделку бесчисленное количество часов.
Три недели спустя агент перезвонил мне и сказал, что продавец гарантирует арендную плату. Действительно? Хорошо, это сработает.
Мы возобновили сделку, добавив еще одно приложение, в котором прописаны условия этой гарантии аренды: всякий раз, когда я не получаю арендную плату от одного из ее арендаторов, я могу получить разницу со счета условного депонирования.
Все непредвиденные обстоятельства были удовлетворены (за исключением непредвиденного финансирования), и мы согласились закрыть в течение 45 дней.
Эта сделка воскресла из мертвых, и теперь мы снова двигались вперед!
Оценка моего кредитора и их проверки собственности прошли в порядке, и мы должны были закрыть через 14 дней в ожидании окончательной проверки андеррайтинга. Обычно это формальность, но в этом случае кредитный комитет банка необъяснимым образом решил, что они не хотят предоставлять ссуду. Неубедительное объяснение заключалось в том, что кредитный комитет изменил свое мнение о местонахождении и больше не чувствовал себя комфортно.
В самом деле? 14 дней до закрытия?
Именно здесь мне пригодилось мое предыдущее общение с кредитными брокерами. Я позвонил другому брокеру, с которым говорил об этой сделке. Первоначально условия кредитора, которого он представлял, были не такими привлекательными. Однако они вскочили на сделку и заявили, что закроют ее в течение пяти недель.
Я объяснил ситуацию листинговому агенту и воспользовался своим правом продления еще на 30 дней, заплатив дополнительный депозит.
Новый кредитор позаботился о бизнесе, и мы закрылись через четыре недели.
Через пять месяцев после подписания контракта.
Уф.
Как я использовал частные деньги для финансирования покупки
С самого начала я хотел использовать деньги частных лиц для покупки этого здания. Я хочу рассказать вам, как это было возможно.
В течение нескольких лет я ремонтировал дома, ремонтировал их и перепродавал с целью получения прибыли.Я собрал деньги на сумму не менее 25000 долларов от друзей и семьи и заплатил им от 12% до 15% простых процентов, гарантированных домом. Титульные компании позаботились о векселе и регистрации документа, и это было просто сделать.
Люди любят недвижимость и доверяют ей, прибыль была хорошей, а предполагаемый риск был низким. По этим причинам было на удивление легко привлечь друзей и семью к инвестированию.
Когда я рассматривал коммерческую недвижимость, я опросил своих существующих инвесторов, чтобы узнать, какие из них заинтересованы в покупке и владении коммерческой недвижимостью, и могут ли они направить меня к любому, кто, по их мнению, может быть заинтересован.
Я быстро собрал небольшую группу заинтересованных лиц. Поскольку в то время у меня не было сделки, я создал инвестиционный пакет фиктивного здания. Все в здании было точным (фотографии, местоположение, финансовые данные и т. Д.), Кроме цены покупки — я скорректировал ее, чтобы получить желаемую прибыль для своих инвесторов. Другими словами, я обратился к потенциальным инвесторам с пакетом сделок, которые выглядели как настоящие.
Я сказал: «Сейчас у меня нет сделки, но когда я это сделаю, это будет примерно так», а затем я показал им пакет.
К тому времени, когда я получил эту недвижимость по контракту, я уже заинтересовал своих инвесторов. Когда я разослал обзор сделки по этой собственности, мои инвесторы отреагировали быстро.
Мне потребовалось 250 000 долларов наличными для оплаты 25% первоначального взноса, закрытия и ремонта.
Я стараюсь структурировать сделку таким образом, чтобы инвесторы получали среднегодовую доходность 10–15% в течение срока инвестирования. Для достижения этой прибыли, основанной на моих финансовых прогнозах касательно денежных потоков, погашения ссуд и перепродажи, я мог бы разделить с инвесторами 50/50, чтобы получить среднегодовую доходность 15%.
Затем я заплатил себе комиссию за приобретение в размере нескольких тысяч долларов при закрытии сделки. Судя по количеству часов, которые длилась эта сделка, ни один из моих инвесторов не возражал.
Все это было раскрыто в Меморандуме о частном размещении и Операционном соглашении LLC, составленном юристом SEC. Это дорого, но оно того стоит. Он не только защищает вас, но и разъясняет инвесторам условия сделки, порядок распределения прибыли, принятие решений и возможные риски.
Я очень гордился собой за то, что заключил эту сделку, несмотря ни на что. Но веселье только начиналось.
Первый год — кошмар
Это история «Пола», одного из наших арендаторов, и того, как он чуть не обанкротил нас.
Пол — хороший парень, полагаю, его сердце было в правильном месте. Он хотел убедиться, что все, включая меня и округ Колумбия, выполняли свою работу.
Он неоднократно подавал на меня в суд за нарушение жилищного кодекса.Я был в суде каждые шесть недель. Это был его способ общения с нами, и мы отреагировали, обратившись к каждой проблеме, которую могли разумно.
В течение первых шести месяцев все эти дела вел мой управляющий недвижимостью и адвокат. Я думал, что ты так делаешь.
Пока я не получил его счет на 3500 долларов после трех месяцев работы!
Я понял, что если так будет продолжаться год или дольше, одни только судебные издержки исчерпают наши капитальные резервы.
У меня была срочная встреча с поверенным, и я спросил его об устойчивости этого плана.Затем он признал, что для большинства этих слушаний мне не требовалось юридическое представительство, но я мог сам представлять ООО.
В самом деле? Теперь ты мне скажешь? Что ж … Думаю, я тоже никогда не спрашивал.
Я быстро заменил адвоката на того, кто оперативно выставлял счета и предоставлял фиксированные цены для большинства вопросов, связанных с выселением.
Я тоже начал ходить в суд.
Не очень приятные впечатления, но я начал к этому привыкать. Мы систематически работали над проблемами.
Помимо работы судебной системы, Пол также связался с другими государственными органами, отвечающими за соблюдение нормативных требований, такими как DCRA, которое выдает разрешения на строительство и пресекает нарушения. Он звонил им ежедневно и сообщал о строительных работах. Инспектор незамедлительно осматривал собственность и обнаруживал что-то неладное, о чем нужно было записать.
Из-за высокой видимости этого здания в агентстве DCRA соблюдало букву закона, что в округе Колумбия.требует, чтобы у вас было разрешение на ВСЕ, к чему вы прикасаетесь молотком или отверткой. Эти разрешения дороги, и их могут получить только лицензированные подрядчики (другими словами, я не мог сделать это сам). Отчасти из-за моего собственного незнания, связанного с тем, «как делать все правильно» в городе, и из-за повышенного уровня правоприменения, мне пришлось заплатить тысячи долларов в виде разрешений и штрафов.
Затем Пол позвонил в Агентство по охране окружающей среды (EPA) по поводу предполагаемых нарушений, связанных с свинцовыми красками, и, конечно же, на следующий день прибыл инспектор с просьбой провести проверку свинцовой краски у лицензированного специалиста.Две тысячи долларов спустя мы узнали, что во всех подразделениях у нас нет свинца. Но на перилах в коридорах была свинцовая краска.
Вы можете быть «безопасными» или «бессвинцовыми». Чтобы быть безопасным, каждый раз, когда арендатор въезжает, вы должны подтверждать, что квартира безопасна для свинца, и вы должны сообщать о любой свинцовой краске, которая, как известно, находится в здании. Это стоит около 250 долларов за единицу.
Вместо этого мы решили отказаться от свинца, что потребовало покрыть перила гипсокартоном.Затем вернулся наш сторонний инспектор по свинцовым краскам и подтвердил, что здание не содержит свинца. Еще несколько тысяч долларов спустя, теперь у меня есть здание, не содержащее свинца.
Урок жизни посреди бури
По мере того, как разворачивались эти события, я становился все более и более тревожным. Меня больше всего беспокоило нехватка денег. Если у нас закончатся деньги, мне придется вернуться к инвесторам и сказать им, что их резервный капитал, предназначенный для ремонта, исчерпан и что им нужно вложить больше денег.В противном случае я потеряю здание в результате банкротства и больше никогда не буду собирать деньги.
Не лучшее начало моей карьеры инвестора в коммерческую недвижимость.
С каждым заказным письмом с нарушениями или вызовом в суд мое отчаяние росло. У меня были проблемы со сном, я был напряжён. Меня начал захватывать парализующий страх.
В подобных ситуациях моя жена — скала. Она всегда может взглянуть на вещи в перспективе и предложить поддержку, которая может воодушевить меня. У нее огромная вера.Она напомнила мне, что Бог любит меня, что бы ни случилось, что Бог добр и что Он хочет для меня только добра. «Может, — предположила она, — я не зря переживаю это». Может, я должен чему-то научиться.
Я думал об этом несколько дней и задавал себе вопрос: «Чему я должен научиться?» После долгих размышлений я почувствовал, что мой урок должен быть спокойным, несмотря на обстоятельства. И я медленно начал в это верить.
Однако на то, чтобы прижиться, ушло около недели.Но когда это произошло, чувство покоя, которое я испытал, было необъяснимым, но ощутимым. Мое тело расслабилось, и я снова смог заснуть — несмотря на то, что на следующей неделе меня назначили на еще одно слушание в Верховном суде Вашингтона.
Внезапное изменение сердца
На этом слушании произошла странная вещь.
Поскольку мы были в суде так часто, судья хотел встретиться в менее формальной обстановке, чтобы проработать вопросы. Присутствовали я, мой управляющий недвижимостью, судья и Пол.
Пока я молча сидел, пока остальные трое обсуждали нерешенные нарушения, Пол повернулся ко мне и сказал: «Я хотел бы немного поговорить с мистером Бланком», а затем он наклонился через стол и протянул руку. Взяв его за руку, я пробормотал что-то вроде: «Хорошо, это было бы здорово». Судья и мой управляющий извинились, и внезапно я остался наедине с Полом.
Некоторое время назад я предпринял несколько попыток пообщаться с Полом. Один раз через третью сторону, а второй раз — через меня.Обе попытки ни к чему не привели.
Я был шокирован происходящим.
Я точно не помню, о чем мы говорили в следующие 5 минут. Я только помню, что потом мы договорились выпить чашку кофе.
Мы снова вызвали судью, и она спросила его, как он хочет действовать. Он сказал, что хотел бы снять все обвинения. Мой управляющий посмотрел на меня большими глазами, как бы говоря: «О чем вы, ребята, говорили, пока мы были на улице?»
Как будто в оцепенении, я обнаружил, что сижу с Полом, потягиваю кофе в кафе в здании суда внизу и увлечен беседой, как если бы мы были давно потерянными друзьями.
Он рассказывал о своей жизни, и я тоже — вероятно, больше, чем следовало бы допустить наш здравый смысл, учитывая нашу враждебную историю.
В какой-то момент он повернулся ко мне и сказал: «Тебе не нужно больше обо мне беспокоиться». Мы обменялись контактной информацией и договорились оставаться на связи.
Он отозвал все оставшиеся жалобы и перестал звонить в агентства.
Я открыт для чудес. Чудо рождения ребенка, загадка человеческого сознания или серия совпадений.Чудеса случаются повсюду вокруг нас, если мы готовы их видеть.
Это развитие событий с Полом было настолько необъяснимым, что, возможно, это тоже было какое-то чудо. Я также пришел к выводу, что, возможно, обстоятельства изменились, потому что я усвоил урок, который должен был усвоить. Если вы усвоите урок, всегда ли ситуация улучшится? Нет, наверное, нет. Но я думаю, что в этом случае я был вознагражден внезапной переменой во взглядах, на которую я не мог поверить.
Долгий путь к стабильности
Прошел год с тех пор, как мы купили здание, и это была поездка на американских горках, но не из тех веселых, из тех, от которых хочется выбраться, но не получается.
Я потратил на тысячи долларов больше, чем ожидал. Мой бизнес-план оказался совершенно незаметным — я на милю пропустил свои годовые прогнозы. Я чувствовал, что доверие к себе со стороны инвесторов подорвано. Однако они были очень терпеливы со мной, за что я им благодарен. Ключ к отношениям с инвесторами — это общение , особенно когда дела идут не так. Это имеет большое значение для сохранения их доверия.
Я получил ценный жизненный урок, а именно: сохранять мир независимо от обстоятельств.Это урок, над которым я все еще работаю.
И… у меня самое послушное здание в округе Колумбия.
Через два года после закрытия мы заняты на 100% и большую часть времени собираем всю арендную плату. Нам удалось поднять арендную плату в некоторых квартирах. У нас есть денежный поток, чтобы быстро отреагировать на ремонт и внести некоторые косметические улучшения. И у нас хорошие отношения с арендаторами.
Для меня ключом к успеху как предпринимателю является сочетание амбиций, смелости, настойчивости, дисциплины и веры .Это свойство требовало большой дозы всего этого.
Мысли? Вопросов? Поделитесь, пожалуйста, ниже!
Фото предоставлено: i k o, velo_city, N.